Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?

Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?

Autorem artykułu jest Agata Szlendak

Inwestowanie to także rodzaj biznesu. Aby włożyć w jakiś biznes własne pieniądze, musimy przeprowadzić kalkulację zysków i strat. Podobnie jest z inwestowaniem w nieruchomości. Jak to zrobić - wyjaśnia Tobiasz Maliński -autor strony HYIP-Inwestycje www.hyip-inwestycje.com w rozmowie z Agatą Szlendak właścicielem strony "Wszystko o nieruchomościach" http://nieruchomosci1.ovh.org



Agata Szlendak:

Panie Tobiaszu, jest Pan autorem strony HYIP-Inwestycje www.hyip-inwestycje.com. Od jak dawna interesuje się Pan inwestowaniem ? Czy ma Pan już jakieś doświadczenia z inwestowaniem w nieruchomości?

Tobiasz Maliński:

Witam, lektura książek Kiyosaki'ego zainspirowała mnie do osiągnięcia wolności finansowej, a po dłuższym namyśle doszedłem do wniosku, że nieruchomości są jednym z najlepszych generatorów pasywnego przychodu, dlatego poważnie je potraktowałem.
Jeśli chodzi inwestycje w nieruchomości- obecnie jestem na etapie analiz nieruchomości - stopa zwrotu z inwestycji, plan zagospodarowania terenu itp.

Agata Szlendak:

Co wg Pana jest problemem nr 1 dla początkujących inwestorów, którzy chcieliby zainwestować w nieruchomości?

Tobiasz Maliński:

Sądzę, że nawet początkujący inwestor nie będzie miał problemu z uzyskaniem informacji o nieruchomościach, bo jest dostęp do tych informacji.
W większym stopniu ograniczające mogą być jedynie środki pieniężne i brak stałego dochodu, który jest potrzebny na początek.
Sądzę, że najpierw powinno się uzyskać stały dochód, np. budując jakiś sensowny biznes i potem można zająć się nieruchomościami. Przedtem trzeba się jednak dobrze przygotować.

Agata Szlendak:

Jakie według Pana nieruchomości, byłyby właściwe dla nowicjusza?

Tobiasz Maliński:

Przeanalizowałem już sporo nieruchomości i muszę przyznać rację stwierdzeniu, że "nie wszystko jest złotem, co się świeci". Na początek polecałbym kupno mieszkania dwupokojowego, ew. tzw. Kawalerki.
Głównym kryterium, wg którego ja analizuję oferty jest stopa zwrotu - za zyskowną uważam ROI od 40% w górę. (Udało mi się nawet znaleźć mieszkanie 147 m kw, ze stopą zwrotu prawie 95%!!).
Jeżeli stopa zwrotu jest satysfakcjonująca, dokładniej analizuję okolicę nieruchomości oraz plan zagospodarowania przestrzeni w sąsiedztwie
nieruchomości. Zdarzyło się i tak, że nieruchomość miała dość wysoką stopę zwrotu, świetny wygląd zewnętrzny, a znajdowała się w sąsiedztwie elektrowni (linii wysokiego napięcia) oraz na obszarze zagrożonym zalaniem ; dlatego odrzuciłem tą ofertę.
Znajdujemy się w okresie dość niekorzystnym dla nieruchomości. Wiele budynków jest bardzo przewartościowanych, dlatego nie ma sensu niczego jeszcze kupować.
Myślę, że plus/minus za 5 lat sytuacja ulegnie zmianie, a wtedy pojawi się jeszcze więcej ciekawych inwestycji.

Agata Szlendak:

Czy może Pan wyjaśnić, jak analizuje Pan, oferty sprzedaży nieruchomości?

Tobiasz Maliński:

Uważam, że jeśli kupować nieruchomość, to tylko i wyłącznie dla przepływu pieniężnego, a nie dla zysków kapitałowych. Jeśli dzisiaj kupiłbym nieruchomość wartą 145 000 zł pod wynajem i otrzymywałbym 900 zł netto miesięcznego dochodu przez 5 lat i nagle po tym czasie okazałoby się, że ta nieruchomość jest warta 170 000 zł, a dodatkowo wygasa umowa najmu, to sprzedałbym nieruchomość po cenie 170 000 zł. Aprecjacja wartości byłaby w tym przypadku premią. Nigdy nie kupię nieruchomości z nastawieniem na wzrost wartości. Giełdy papierów wartościowych na całym świecie przeżywają potężne wzrosty i jeszcze większe spadki, bo inwestorzy amatorzy spekulują, nie kupują akcji dla udziałów w zyskach spółki tylko dla sprzedaży po wyższej cenie.
Mimo, że z założenia najrozsądniejsze jest inwestowanie dla przepływu pieniężnego, to i tak warto poobserwować sytuację na rynku nieruchomości w danym kraju, regionie itp. Nie wyobrażam sobie kupowania na koniunkturalnej "górce" - szkoda pieniędzy na przepłacanie :). Lepiej poczekać, aż ceny spadną i wtedy ruszyć do ataku.

Agata Szlendak:

Czy może pan podać jakiś przykład?

Tobiasz Maliński:

Podam przykład obliczania ROI i innych wartości dla przykładowej (realnie znajdującej się w sprzedaży) nieruchomości:
Dane:
Powierzchnia mieszkania P=84m kw.
Cena podana w ofercie C=155 000 zł
Czynsz=600 zł Stawka amortyzacyjna=1,5%
Max stawka podatku od nieruchomości=0,56 zł/m kw.
Cena najmu za metr=30 zł
Kwota kredytowana=124 000 zł (80% wartości)
Wkład własny=31 000 zł Oprocentowanie kredytu=5%
Okres kredytowania=30 lat
Rozwiązanie:
Czynsz brutto = 84 * 30 = 2520
Kredyt: 124 000/30/12 = 344 zł
Odsetki: 124 000 x 0.05/12= 516 zł
Miesięczna rata kredytu = 860 zł
Czynsz brutto' = (2520 - 860 - 600) * 12 = 12 720 zł/rok
Teraz podatki: Wartość amortyzowana = 12 720 * 0,015 = 190,80 zł
Podstawa obliczenia podatku dochodowego = 12 720 – 190,80 = 12 529,20
Zysk po odliczeniu podatku dochodowego = 12 529,20 – 1850,55 = 10 678,65 zł Podatek od nieruchomości = 84 * 0,56 zł = 47,04
Roczny zysk netto = 10 678,65 zł – 47,04 zł= 10631,61 zł
Miesięczny zysk netto z najmu = 885,97 zł
ROI = Roczny zysk netto/wkład własny * 100% = 10 631,61 zł/31 000 * 100% = 34%
Czas na odzyskanie zainwestowanego kapitału = 72/ROI = 72/34 ~ 2,1 roku

Agata Szlendak:

Analizując powyższy przykład, widzimy, jak ważne jest, aby kupić mieszkanie po cenie , która daje nam możliwość otrzymania wysokiej stopy zwrotu.
Powyższe wyliczenie pozwala nam sobie uzmysłowić, po jakiej cenie warto takie mieszkanie warto kupić i kiedy np. całe przedsięwzięcie może być w ogóle nieopłacalne.
A więc szukajmy tzw. okazji cenowych.
A za podstawę poszukiwań bierzmy wyliczenia takie jak przedstawione powyżej. A jak możemy dowiedzieć się na temat cen najmu?
Czy tylko w agencjach pośrednictwa nieruchomości?

Tobiasz Maliński:

Ceny najmu można z powodzeniem samemu ustalić samemu. Wystarczy poprzeglądać oferty mieszkań do wynajęcia w danym mieście i porównać ceny w różnych dzielnicach. Np. ja na podstawie przejrzenia kilkudziesięciu nieruchomości ustaliłem sobie własne ceny wynajmu w określonych częściach miasta, w którym poszukuję ofert - centrum 30 zł, dzielnice na obrzeżach miasta - 20 zł, dzielnice w mieście - od 25 zł do 28 zł.
Natomiast pośrednik posiada przydatne informacje dotyczące zapotrzebowania na mieszkania chętnych do wynajmu. Okazuje się, że najemcami są praktycznie osoby ze wszystkich przedziałów wiekowych: studenci, ludzie w wieku średnim, nawet generacja osób po 50 -tce. Mieszkania kupowane są np. przez małżeństwa pracujące za granicą. Taka para przebywa sobie u naszych zachodnich sąsiadów, a w Polsce gromadzi pasywny przychód z wynajmu. Po kilku latach będzie mogła przestać pracować i żyć z czynszów.

Agata Szlendak:

A co pan sądzi o inwestycji polegającej na kupnie większego obszaru gruntu, podziale na mniejsze działki i późniejszej ich odsprzedaży ?

Tobiasz Maliński:

Wg mnie dzielenie większych działek na mniejsze jest bardzo dobrą formą lokowania kapitału, z tym że nadwyżek finansowych. Jeśli posiada się już jakieś nieruchomości pod wynajem, kapitał uzyskany z czynszów, można wpłacić na fundusz hedgingowy, albo ulokować w działce.

Agata Szlendak:
Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiali:
Tobiasz Maliński właściciel strony
HYIP-Inwestycje www.hyip-inwestycje.com
oraz Agata Szlendak właściciel strony
"Wszystko o nieruchomościach"
http://nieruchomosci1.ovh.org
---

Agata Szlendak
właściciel strony "Wszystko o nieruchomościach"
http://nieruchomosci1.ovh.org

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Czy złoto i srebro zawsze będą miały wartość?

Czy złoto i srebro zawsze będą miały wartość?

Autorem artykułu jest Joanna Wiejak

Wszyscy znamy, tak ostatnio modne wśród analityków rynków kapitałowych powiedzenia: „Inwestuj długoterminowo” (o akcjach i funduszach akcyjnych), „to zawsze będzie miało wartość” (o złocie i srebrze), „na tym nie sposób stracić” (o nieruchomościach). Sprawdź, czy są prawdziwe?

Wszyscy znamy, tak ostatnio modne wśród analityków rynków kapitałowych powiedzenia: „Inwestuj długoterminowo” (o akcjach i funduszach akcyjnych), „to zawsze będzie miało wartość” (o złocie i srebrze), „na tym nie sposób stracić” (o nieruchomościach).

Czy złoto i srebro rzeczywiście zawsze będą miały wartość? Tygodnik elektroniczny CashFlow&You, wydawany przez firmę e-ProfitSystem w najnowszym wydaniu analizuje sytuację na rynku metali szlachetnych. Czy złoto i srebro naprawdę stanowią solidne zabezpieczenia, kiedy na giełdę wkraczają niepewne czasy?

Co byśmy powiedzieli, gdyby nas ktoś zabrał na hałdę wraków i powiedział, że samochody te służą do jeżdżenia? Pewnie byśmy powiedzieli: „Na pewno. Ale to nie dotyczy tych, tutaj złomowanych.” A co słyszą ci, którzy ponoszą nawet duże straty na akcjach i funduszach akcji od „znawców tematu”? „Inwestuj długoterminowo” (i w domyśle powiększaj straty).

Bez porównania gorzej mają ci, którzy nie zdążyli sprzedać akcji takich firm jak Enron, czy też World.com. Oni też inwestowali długoterminowo. Jak się skończyło, dobrze wiemy. Dla wielu wraz z planem emerytalnym opartym na akcjach Enronu prysło marzenie o beztroskiej emeryturze. Oni już wiedzą, że inwestowanie długoterminowe nie zawsze jest opłacalne.

Świat został zalany ogromną ilością taniego pieniądza, który szuka wszelkich możliwości, żeby zostać zainwestowanym. Nowoczesna Teoria Portfelowa w obecnych realiach rynkowych się nie sprawdza. Na pewno daleki jestem od twierdzenia, że na złocie i srebrze nie będzie można w najbliższej przyszłości zarobić. Zresztą do nadrobienia złoto ma sporo. Uwzględniając inflację, uncja złota powinna teraz kosztować 2000 USD. Ale o tym się nie mówi. W modzie jest zachłystywanie się ceną nominalną. Od kilku już lat złoto i srebro są na tyle skorelowane z ruchem rynków akcji, że trudno mówić o sensownej dywersyfikacji.

Wszelkie powiedzenia typu „Inwestuj długoterminowo”, „jedyne solidne zabezpieczenia na niepewne czasy”, „to zawsze będzie miało wartość”, „na tym nie sposób stracić” itp. traktujmy niepoważnie. Zapewniam, że bez zachowania zdrowego rozsądku na wszystkim można stracić.

Inwestycje długoterminowe też się mogą opłacić, ale nie można tak postępować na zasadzie „bo tak mówili w telewizji”, albo „bo znajomy tak zrobił”. Bądźmy krytyczni i dociekliwi. Przecież chodzi o nasze pieniądze.

Pełna treść artykułu „Czy złoto i srebro zawsze będą miały wartość?” dostępna jest w tygodniku elektronicznym CashFlow&You nr 30 (18-31.12.2007): http://newsletter.cashflowandyou.pl.

Autor artykułu: Jacek Pietkiewicz
Wydawca: firma e-ProfitSystem.

---

Joanna Wiejak

- Zobacz, jak zostać profesjonalnym inwestorem >>
- Przyjdź i spełnij swoje finansowe marzenia >>

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Twardy orzech do zgryzienia

Twardy orzech do zgryzienia

Autorem artykułu jest Tobiasz Maliński

Początkujący adept sztuki inwestycyjnej może dostać zawrotów głowy jeśli pierwszy raz styka się z koniecznością wyboru akcji spółek do swojego portfela. Zazwyczaj ogromna liczba akcji przytłacza początkującego inwestora, a wtedy jego wybór pada na zupełnie przypadkowe przedsiębiorstwa, które "spodobały się" takiemu adeptowi. W rzeczywistości wystarczy poznać kilka filtrów które skutecznie oddzielą chwasty od plonów, a potem dokonać zwykłej analizy sytuacji finansowej spółki.
Kupować akcje......tylko której spółki? Inwestorów, którzy chcą wybrać kilka najbardziej wartościowych spółek w celu kupna ich udziałów, czeka nie lada wyzwanie. W roku 2007 na warszawskim parkiecie zadebiutowało aż 81 spółek, zwiększając tym samym liczbę wszystkich notowanych przedsiębiorstw do 351. Jak poradzić sobie w zaistniałej sytuacji z takim natłokiem nowych spółek?

Znalazłem ostatnio dość ciekawy system wyboru najbardziej wartościowych przedsiębiorstw giełdowych, który jest bardzo łatwy w użyciu. Składa się z 10 kroków. Przedsiębiorstwa, które pomyślnie przejdą poniższe 10 etapów, mogą być uznane za godne uwagi.

* Minimalny wzrost kwartalnych zysków powinien wynosić przynajmniej 18%-20% w porównaniu ze wzrostem kwartalnych zysków za ten sam okres w roku poprzednim.
* Dobra spółka powinna się odznaczać corocznym wzrostem zysków przynajmniej przez ostatnie 3 lata. Ten warunek nie zwalania jednak z konieczności przestudiowania długoterminowej historii finansowej przedsiębiorstwa.
* Zwrot na kapitale własnym powinien być nie mniejszy niż 17%.
* Zyski z ostatnich 12 miesięcy nie powinny być mniejsze w porównaniu z poprzednim rokiem.
* Kwartalna stopa zysku na jedną akcję powinna sukcesywnie wzrastać.
* Wzrost sprzedaży powinien być w analizowanym okresie większy niż 25%.
* Stopa wzrostu zysków za ostatni kwartał w porównaniu z kwartałem poprzedzającym powinna być wyższa niż w takim samym okresie w roku poprzednim.
* Spółka powinna posiadać 10 głównych akcjonariuszy...
* ...oraz 10 właścicieli instytucjonalnych.
* Indeks siły względnej (RS) z ostatnich 52 tygodni powinien być wyższy niż 80%.

Ostatni warunek jest wyłącznie pomocniczy. Najbardziej znaczącymi danymi finansowymi jest wielkość sprzedaży oraz zysk z niej pochodzący. Te dwie wielkości powinny wzrastać. Jeśli chodzi o 10 akcjonariuszy i właścicieli instytucjonalnych, również nie trzeba się bardzo sztywno trzymać tych dwóch warunków. Najważniejsze, żeby spółka asymilowała akcje (skupowała je), zamiast ogłaszała nowe emisje. Emisje nowych akcji sprzyjają rozdrobnieniu własności, dlatego nie są pozytywnym zjawiskiem.

Poddając każdą spółkę powyższym etapom analizy uzyskamy jedynie potencjalnych kandydatów do tytułu rzetelnego przedsiębiorstwa. Trzeba pamiętać, że spółki, które pomyślnie przetrwały 10 omówionych prób, należy poddać standardowej analizie finansowej przedsiębiorstwa.
---

Zastanów się co możesz zrobić dziś, aby mieć lepsze jutro www.hyip-inwestycje.com

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Co trzeba wiedzieć przed zainwestowaniem choćby złotówki w surowce?

Co trzeba wiedzieć przed zainwestowaniem choćby złotówki w surowce?

Autorem artykułu jest Joanna Wiejak

Surowce to nie akcje. Handluje się nimi w zupełnie różny sposób. Czy inwestycje w surowce są alternatywą dla akcji? Co to jest contango i backwardation? Co trzeba koniecznie wiedzieć, przed zainwestowaniem choćby jednej złotówki w surowce?

Jeszcze do niedawna, gdy rosły ceny akcji, spadały ceny surowców i odwrotnie. Ale w ostatnich latach sytuacja się zmieniła. Duża ilość taniego pieniądza na rynku spowodowała, że nastąpiło skorelowanie tych rynków.

Czy inwestycje w surowce są w takim przypadku alternatywą dla akcji? Co to jest contango i backwardation? Tygodnik elektroniczny CashFlow&You, w najnowszym wydaniu wyjaśnia, co trzeba koniecznie wiedzieć, przed zainwestowaniem choćby jednej złotówki w surowce.

W genotyp gospodarki wolnorynkowej wpisana jest cykliczność. Po inflacji przychodzi deflacja, po niej znowu rozkręca się inflacja, po okresie prosperity przychodzi spowolnienie, które jednak się kończy i nadchodzą nowe, lepsze czasy. Po okresie wysokich stóp procentowych banki centralne je obniżają, żeby po jakimś czasie znowu zacząć podwyższać.

Surowce to nie akcje. Handluje się nimi w zupełnie różny sposób.

O ile akcje są z natury rzeczy "open end" (z nieoznaczonym terminem, do którego można nimi handlować), to surowce na giełdzie są notowane zawsze jako kontrakty. A wiadomo, że każdy kontrakt jest ograniczony czasowo. Inną cenę ma baryłka ropy np. brent w dostawie za 3 miesiące, a inną w dostawie za 1,5 roku (dwa różne kontrakty).

Ciekawostka: w przypadku ceny baryłki ropy media epatują swych odbiorców np. po wybuchu ropociągu, albo zamachu terrorystycznym ceną spotową (w dostawach natychmiastowych). Tymczasem w takich momentach cena baryłki drożeje najbardziej właśnie w dostawach natychmiastowych, natomiast te wydarzenia wcale nie muszą znaleźć przełożenia na cenę baryłki ropy w dostawach za 3, 6, 12 i 18 miesięcy.

Contango i backwardation - co to jest i skąd się bierze? To trzeba koniecznie wiedzieć przed rozpoczęciem inwestycji w surowce (nie mówię tu o akcjach spółek surowcowych). Jest to związane ze specyfiką rynku surowców. Contango i backwardation - przekleństwo i błogosławieństwo. Jak możemy rozpoznać, czy na kontraktach na dany surowiec występuje "contango" czy "backwardation"?

Pełna treść artykułu „Czy inwestycje w surowce są alternatywą dla rynków akcji?” dostępna jest w tygodniku elektronicznym CashFlow&You nr 31 (01/2008) z dnia 02-08.01.2008. Autor artykułu: Jacek Pietkiewicz, wydawca: e-ProfitSystem http://newsletter.cashflowandyou.pl.

---

Joanna Wiejak

- Kursy dla Inwestorów - Sposób na zyski i finansową niezależność >>
- Kuźnia Milionerów - Spełnij swoje finansowe marzenia >>

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Czy inwestować w fundusze, gdy rośnie inflacja?

Czy inwestować w fundusze, gdy rośnie inflacja?

Autorem artykułu jest Joanna Wiejak

Zaczynając inwestycje w akcje, szukamy najlepszego momentu wejścia na giełdę. Czy czekać na bessę i zainwestować większe pieniądze? Czy odkładać systematycznie niewielkie kwoty? Jaka jest opłacalność inwestowania na giełdzie - przy rosnącej na rynku inflacji?

Utrzymujący się od chwili przystąpienia Polski do Unii Europejskiej rozwój gospodarczy oraz towarzyszące mu zwiększające się wynagrodzenia spowodowały w ostatnim czasie silny wzrost konsumpcji. A to oznacza nie mniej ni więcej tylko tyle, że Polacy rzucili się w wir zakupów (począwszy od produktów żywnościowych, a na nieruchomościach skończywszy), jakby nadrabiając stracony czas z poprzednich lat.

Efektem takiego, można by powiedzieć, ogólnonarodowego zrywu jest, jak łatwo się domyślić, dużo wyższa od prognozowanej na 2007 rok inflacja.

Teoretycznie przyrost ilości pieniądza w obiegu skłania społeczeństwo do zwiększania konsumpcji, w celu upłynnienia posiadanego kapitału, a takie działanie w warunkach wolnorynkowych powoduje wzrost cen, czyli bezpośrednio wpływa na wzrost inflacji. I tu koło się zamyka. Złośliwi mówią, że właśnie tak powstaje kwadratura koła, ale my złośliwi nie jesteśmy.

Taka sytuacja nam jednak nie grozi. Nie borykamy się bowiem z 30-to procentową inflacją (jak to miało miejsce w 1995 roku), ani nawet z 10-cio procentową (jak dla przykładu w 1998 roku). Kilkuprocentowa inflacja nie stawia pod znakiem zapytania rentowności inwestycji na giełdzie. Może ona jednak spowodować, że zysk w wysokości 3–5% pochodzący z lokaty bankowej lub konta oszczędnościowego (relatywnie do wartości pieniądza) okaże się niewielką, ale jednak deprecjacją (czytaj: stratą) wartości posiadanego kapitału.

Czy związku z powyższym Polacy powinni zrezygnować z inwestowania i oszczędzania? Otóż, nie. Odnoszący naprawdę wielkie sukcesy inwestycyjne uczestnicy rynku na pytanie: - Kiedy warto i kiedy należy inwestować? Odpowiadają niezmiennie: - Zawsze wtedy, kiedy posiada się niezbędne środki finansowe.

Wraz ze wzrostem wydatków, zarówno na dobra pierwszej potrzeby, jak i na luksusowe, rosną też nasze oszczędności. Zatem, gdzie najchętniej inwestujemy? Jaką strategię inwestycyjną wybrać? Jaka jest opłacalność inwestowania na giełdzie - przy rosnącej na rynku inflacji?

Zaczynając inwestycje w akcje, szukamy najlepszego momentu wejścia na giełdę. Czy czekać na bessę i zainwestować większe pieniądze? Czy odkładać systematycznie niewielkie kwoty licząc, że raz kupimy na dołku, a raz na górce i w rezultacie zyski długoterminowe zrównoważą niewielkie straty? Jaką strategię przyjąć? Kiedy warto rozpocząć inwestowanie? Prognozy finansowe nie zawsze się sprawdzają, jak więc nie przegapić tego najlepszego momentu?

Tygodnik elektroniczny CashFlow&You, w najnowszym wydaniu rozwiewa wątpliwości czytelników, czy inwestować w fundusze, gdy rośnie inflacja? Kiedy warto i kiedy należy inwestować?

Pełna treść artykułu „Czy inwestować w fundusze, gdy rośnie inflacja?” dostępna jest w tygodniku elektronicznym CashFlow&You nr 31 (01/2008) z dnia 02-08.01.2008. Autor artykułu: Mirosław Okonkowski, wydawca: e-ProfitSystem http://newsletter.cashflowandyou.pl.

---

Joanna Wiejak

- Kursy dla Inwestorów - Sposób na zyski i finansową niezależność >>
- Kuźnia Milionerów - Spełnij swoje finansowe marzenia >>

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl